Le notaire vérifie la situation juridique du vendeur, de l’acheteur et du bien.

Situation juridique des personnes

Avant de rédiger l’acte de vente, le notaire vérifie obligatoirement les points suivants :

• Identité des 2 parties, en demandant un extrait d’acte de naissance et un document justificatif comportant une photo et la signature (carte nationale d’identité ou passeport par exemple)
• Capacité des 2 parties à signer l’acte (un mineur ou un majeur protégé doit être assisté ou représenté par une personne habilitée qui signera l’acte avec elle ou à sa place)
• Conformité de la procuration donnée à un tiers par l’acheteur ou le vendeur absent le jour de la signature de l’acte
• Casier judiciaire de l’acheteur pour s’assurer qu’il ne fait pas l’objet d’une interdiction d’acheter un bien immobilier à usage d’habitation.

Situation juridique du bien

Le notaire vérifie notamment les points suivants :

• Origine de propriété du vendeur (vente, donation, succession…)
• État hypothécaire pour attester de la capacité du vendeur à disposer librement du bien et pour connaître les inscriptions hypothécaires

• Règles d’urbanisme applicables (demande d’un certificat d’urbanisme)
• Situation cadastrale
• Droit de préemption de la Société d’aménagement foncier et d’établissement rural (Safer) pour les terrains agricoles
• Droit de préemption des collectivités territoriales (droit de préemption urbain, commercial, des espaces naturels sensibles)
• Droit de préemption des coindivisaires quand il y a indivision.

L’acte de vente mentionne les informations suivantes :

• Coordonnées du vendeur et de l’acheteur
• Descriptif détaillé du terrain et sa surface exacte
• Prix de vente et modes de paiement (avec ou sans l’aide d’un prêt immobilier)
• Existence ou non d’un bornage du terrain
• Existence ou non d’hypothèque et de servitude sur le terrain
• Montant des honoraires du professionnel chargé de la vente et personnes devant payer ces honoraires.

Des documents sont annexés à l’acte de vente :

• État des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon…)
• Étude de sol dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux
• État des nuisances sonores aériennes dans les zones de bruit définies par un plan d’exposition au bruit.

Les justificatifs obtenus par le notaire lors de ses vérifications sont annexés à l’acte de vente :

• Certificat d’urbanisme
• Droit de préemption urbain purgé (la mairie ne préempte pas)
• Levée d’hypothèque.

Le vendeur et l’acheteur ne bénéficient pas d’un délai de réflexion avant la signature de l’acte authentique.

L’acte authentique de vente est obligatoirement signé par l’acheteur, le vendeur et le notaire.

Le vendeur et l’acheteur peuvent choisir le même notaire ou avoir chacun le leur. Dans ce cas, les frais sont partagés entre les 2 notaires.

L’acte de vente est signé sur support papier ou sur support électronique. Quel que soit le support, le notaire lit l’acte de vente à haute voix avant que l’acheteur et le vendeur le signent.

Le jour de la signature de l’acte de vente, l’acheteur doit payer l’intégralité du prix de la vente et des frais de notaire.

Le prix de vente est payé par virement s’il est supérieur ou égal à 3 000 €.

Le notaire délivre un reçu à l’acheteur. Il transfère le montant de la transaction au vendeur après l’enregistrement de l’acte auprès du service de publicité foncière.

En principe, le délai de transfert ne dépasse pas 1 mois.

S’il reste des fonds au crédit de l’acheteur après l’enregistrement, le notaire lui adresse un chèque ou un virement avec l’état détaillé des frais et des honoraires.

Dans le cas contraire, il lui demande le complément de provision avant de lui envoyer son titre de propriété.

Les frais d’actes notariés sont à la charge de l’acheteur. Le vendeur et l’acheteur peuvent en décider autrement.

Ces frais se composent des éléments suivants :

• Droits et taxes collectés par le notaire et reversés au Trésor public (droit d’enregistrement, taxe de publicité foncière ou taxe sur la valeur ajoutée)
• Rémunération du notaire (rédaction de l’acte de vente, consultations, expertise…)
• Frais engagés pour le compte du vendeur et de l’acheteur (extrait de cadastre, par exemple).

Le montant des frais notariés reste le même quand le vendeur et l’acheteur ont chacun leur notaire. Les frais sont alors partagés entre les 2 notaires.

Il est possible d’évaluer le montant de ces frais grâce à un simulateur :

Le notaire doit assurer la publicité foncière en enregistrant l’acte de vente au service de publicité foncière ou au livre foncier.

Après l’enregistrement au service de publicité foncière, le notaire notifie la copie de l’acte de propriété à l’acheteur en main propre ou par lettre RAR ou par un commissaire de justice.

Cette copie, revêtue des cachets de l’administration fiscale, constitue le titre de propriété.

Le délai de réception de cette copie est d’environ 6 mois après la signature de l’acte de vente.